几个领先指标显示房价拐点已经接近

写在前面的话：尽管写了这么多楼市，还有人说我是马后炮确实有点无语了，所以拜托大家在喷的时候，仔细看看之前的内容。我从来就没说房子马上会跌。我一直说的都是流动性先出现拐点，房价可能会先平稳运行。我说的基本都中了，而且不光房子，还有股市，商品，黄金。几乎还没有错过。

唯一错的就是判断错了政策忍耐力，我觉得他6月份就会全面调控楼市，没想到他10月份才开始。但人不是神啊！如果这个错误都不接受的话，那就真是太伤心了，您大概需要的是个算命的大师，而不是个老师。

所以现在我依然强调，即使我看到了很多数据都指向了今年下半年可能就是房价的拐点，但我的态度仍然是保守的，我始终判断如果央行不启动基准利率加息，以及房地产税推不出来的话，房价真正的拐点还不会改变。即使价格跌下去了，也是假摔，很可能给点春风就又复苏回来。

很多人最近都在问房价的拐点，总是说虽然成交量大幅下跌，但价格依然坚挺，这可能并不足以安慰大家脆弱的心灵，希望还是看到实实在在的房价拐点。那么房价拐点什么时候会出现呢？其实也是有一些领先指标可以参考的。

第一，黑色系金属和能源，铁矿石就是最基础的原材料，焦炭是最基础的能源，一旦房价大幅上涨之前，必然是这些强周期的品种开始启动，跟货币宽松有直接关系。我们看到焦煤和铁矿石在2013年一直下跌，房价也一直沉寂。

2015年11月开始，黑色系金属和能源由跌转升，房价也迎来了暴涨。而铁矿石和焦炭已经在2016年底，先于房价见顶回落，筑顶期3个月，传导期3个月，所以这个领先指标指示的是下半年房价将有拐点出现。

其次，地产投资和地产销售背离，在房价暴涨的时候，地产投资明显小于地产销售，这个很好理解，因为地产火爆期都是去库存，大家恨不得先把房子都卖掉才好，但卖着卖着发现，大家热情越来越高，房子快卖光了，那就不如再去开工建设一些。所以地产开工才会上来，从去年10月份开始，地产销售快速回落，从10月份的26.4%，下降到今年4月份的7.7%。

相反一季度开始地产的投资增速上来了达到了9.8%，根据海通证券的研究，投资增速好比供给，销售增速好比需求，供给现在增加明显大过了需求的增加，其实历史上出现这种投资大于销售的时刻并不多，一次是2007年10月，第二次2010年3月，第三次是2013年的6月，在这三个时刻之后，房价在随后的一年里都出现了不同程度的下跌。所以判断，房价下跌将是未来一年的大概率事件。

第三，金融货币M2，M2的走势一直决定这房价，纵观历史05-06年的飙涨，08-09年的暴涨，12年的暴涨，以及2016年的暴涨，都是M2的周期相吻合，但目前的M2已经降到了10.5%，属于历史低点附近。而且紧缩周期还没有开始，未来货币供给会进一步减少，利率会进一步提升。

不久我们可能就会看到M2的20年新低，甚至会跌破10%，外汇流出，利率提高，央行缩表，国内基础货币下降，建立在基础货币上的房价泡沫，也必然出现松动。M2的下降，基本与房价同步。也就是说很快大家就会房价拐点。

综合来看，三大房价的领先指标，都指向了房价的拐点即将出现，再加上我们严格的限售限购，让炒房资金退潮，大量资金链偏紧的大概也已经撑了半年时间，他们的资金成本很高，不可能无限期的撑下去，预计在很快就会有明确的市场反馈。

今年下半年，房地产市场的预期可能完全不一样。其实现在很多一二线城市的预期已经变化了，因为基本已经卖不掉了。大家可以做个测试，把你的房子降价10%，然后挂出去，看看有多少来上门咨询的，如果看房的多，注意这里要的是购房人而不是中介，相信区分购房人和中介应该还是不难的。

如果看房的多，询价的多，证明您的房子还好卖，可以暂时不用着急。如果相反挂低10%连看房的都没有，那您也就彻底踏实了。说明已经没有流动性了。

如果要买房的，先说刚需的，在三四线房价并不特别高，可以继续等等，下半年也许是个不错的机会。反正你也是住，不考虑卖，生活才是第一位的，买的贵点也还好。毕竟人不是神，不可能买在最低点。但如果想投资就算了，因为市场没有流动性了，炒房炒成房东就没意思了。而且这个房地产的寒冬还指不定要多久才能度过。

之前有美国QE给我们兜底，有人民币升值，外汇储备增加这个因素，我们可以印钱超发货币一直捧房价，用房地产拉动经济，现在美国的因素逆转了，人民币贬值了，外汇储备减少了。央行资产在减少，除非闭关锁国，否则他不可能任性印钞票了。房价这次拐下去之后，还能不能拐上来，非常值得怀疑了。