十年全球楼市涨跌地图：哪些还会涨，哪些可能跌？

今年距离上一个金融海啸已经过去十年了。

十年前，次贷危机重创了全球经济也重创了楼市。

十年后的今天，全球迎来了久违的同步复苏。

时间是最好的裁判，历经十年，在大跌之后哪些城市走出了波澜壮阔的行情，哪些城市一直萎靡，甚至，哪些城市是负增长？

对于中国房市而言，宽松的政策带领国内房价走过一个又一个高潮，但突如其来的房价政策，将国内的房产交易严格管控住。

“鸡蛋不能放在同一个篮子里”，这个想法在中国房地产投资客心中越来越明确。所以，这十年也是中国普通投资客开始向外“拓荒”的十年。

我们选取了34座最受中国高净值人群青睐的海外置业城市（按胡润海外置业城市投资指数）与国内五座城市进行比较。

这份报告，是国内第一个对十年来全球城市房价趋势进行全面研究的数据分析。

含金量绝对有保证，why？

搜集这些城市的房地产数据，就像从大海中捞贝壳，要颜色相近、外形完整，绝对是这段时间里最费心费力的大工程。

全球12个国家和地区本身已存在不同的计算体系：中国、加拿大、新西兰以及英国城市选用的是其房价绝对平均值（或中位数）来计算，而美国、东南亚（包括中国香港）、欧洲、以及澳大利亚城市则是用当地的“房价指数”（HPI: house price index）进行计算。而且一些城市还出现某个时段的数据缺失。

建立一个统一的衡量标准，是一个耗费尽力的过程，但比较的结果却具有参考价值。

需要说明的是，这些房价指数均未考虑通胀率，所以我们在此只讨论名义房价而非实际房价。

中国四大一线城市选用的是房价行情平台的数据。在该数据中，上海在2007年7月的平均二手房房价约为2万，2017年的平均二手房房价为5万多，前后对比涨幅仅有128%。

得到这个数据我们也有点惊讶，不过因为中国在这十年间新房的建设不断，二手房价的涨幅对整体的涨幅情况略有偏差。

以下便是十年以来，包括中国五大城市的39座全球热门投资城市的涨跌榜：

（制图：小五）

注：大多数房价涨幅率参考的是2007年第三季度的房价，但因为一些数据的缺失，如北海道、新西兰的三座城市，其房价涨幅皆以其最开始的季度作为基准。

1 金融海啸后十年间，哪家逆袭哪扑街？

1) 中国五城房价上涨最猛烈

以下是39城十年以来房价变化情况的示意图。大家立刻能识别出四条最龙飞凤舞往上爬的线，这四条分别是北京、深圳、广州与香港。上海也在上涨行列，但在我们的数据中，涨幅稍逊于另外四座城市。

（制图：小五）

在金融危机之前，全球的房价走势似乎没有太大的差别，但从那之后，国内的房价就像与国际其他城市的涨幅分成了两个火车头，在大部分国际城市仍围绕着“1”上下摇摆时，中国大城市已经开启上升通道，扶摇直上。

2) 09暴跌：全球房市“水逆之年”

这十年房价的下跌，并不是从07年次贷危机开始，而集中到了2009年。

从图2中可以看到，2009年第一季度是个分水岭。在这个期间，36座城市就像提前说好了一般，有28座城市的房价出现下挫，仍在上涨的仅有曼谷超过10%、广州（7%）、墨尔本（4%）、香港（3%）等8座城市。

我们专门调出2007-2010年的数据以便近距离观察：

（制图：小五）

已知数据的城市中，跌幅最大的是迈阿密，比2007年第三季度下跌了33%，而紧随其后的是上海、蒙特利尔和洛杉矶。跌幅最高的前十名城市中，有一半来自美国，可想而知，金融海啸的第一战场也是受灾最重的地方。

（制图：小五）

2009年是全球房产市场的“水逆年”，绝大多数城市的房价遭遇超过5%的跌幅，12座城市出现了10%以上的暴跌。可见次贷危机后的市场修复时期，对房地产市场的打击是巨大的。

3) 度假城市受创最深

而从受到冲击的程度来看，度假城市几乎都受到了不小的冲击，其中奥兰多、蒙特利尔、洛杉矶和迈阿密的冲击最大。奥兰多的跌幅最高记录出现在2011年第三季度，房价低至危机前的近一半，同一时期，迈阿密也有类似跌幅。

（2007Q1=100%， 制图：小五）

究其原因，度假城市因为缺乏过硬的产业支撑，更多的是在人民手中有钱的时候花钱享乐的所在，因此它们很大程度地依赖于全国的经济形势。经济形势好则想在这些城市购买度假房产的人就多，反之则会大大打击该城市的房产需求。

从图中我们也能看出，迈阿密和奥兰多的创伤恢复期很长，一直到2012年才开始停跌，目前的房价虽然在上涨，却也没涨到2007年的水平，况且这还不算通货膨胀率。

目前经济形势转好，这些度假城市的房产又开始火热了。在《胡润》的榜单中，奥兰多和迈阿密的投资回报率都不低，排名前列。这里似乎又恢复到了作为度假胜地的优质房产投资目的地中。

4) 中国投资最热衷的城市，逆袭最快

同样是旅游重镇的加州的这两座城市，为何能比迈阿密和奥兰多更快恢复过来？很大原因就是加州相对而言更吸引海外投资。今年的统计说明，中国有37%的美国房地产投资客选择在加州置业，而且购买的房产平均价格比美国本地人购买的平均价格高。

下面是除中国城市之外，涨幅最大的10个城市（2009年一季度以来）。、

（制图：小五）

同样的，从2009年的危机中恢复最快的其他国际城市也几乎都是中国买家最喜爱的城市。比如澳大利亚的悉尼和墨尔本、加拿大的多伦多和温哥华。这些城市虽然也受到了巨大冲击，但是恢复得很快。

中国买家这几年最疯狂的海外投资地就是加拿大和澳大利亚。从最近来看，这两个国家被多个机构提出了泡沫警示。

或许可以看出，这十年中国资本是助推全球楼市的重要力量。

2 美国：危机过后恢复缓慢，这些城市正成为危机后的上涨主力军

2007年前后，全美房价总价的中位数最高峰值达到了19.66万美元。

十年后，2017年6月，一个意味深长的数据诞生了——全美房价总价的中位数涨至20.04万美元，这已经超过了当年泡沫时期的最高峰。

（制图：小五）

我们选取的14座美国城市（都市圈）在金融危机中都受到了冲击。纽约、华盛顿十年后的房价变化是负数。

从图中可以看出，2012年开始，美国这些热门城市的房价都在止跌上涨，德州的两座城市更是反应迅速。休斯顿和达拉斯，其自身产业建设的逐渐完善得以吸引更多人口流入，德州着美国的享受人口红利。

（制图：小五）

此外，旧金山也恢复得十分迅速，在2014年旧金山的房价就已经恢复到了2007年的水平，而今年6月，旧金山的房价已经高过07年37%。硅谷坐镇、吸引外资的度假胜地、全球知名大学，旧金山能够迅速恢复，得益于其对各路资金的持续吸引力，特别是对华人的吸引力。

3 欧洲受创也不小，西班牙仍无法恢复到危机前水平

与美国相似的还有欧洲。英国房地产在次贷危机中失去了其价值的20%，而交易量从危机前十年的平均165万件直接跌至如今的73万。房产咨询公司Savills表示，次贷危机仍影响着英国的房地产市场，要恢复还需时间。

从我们搜集的资料中则显示，马德里仍在低迷的状态中。

（制图：小五）

在次贷危机前，西班牙的房价可以说是一路上扬，态势甚至可与如今的北上广深比。从1997年到2006年，名义涨幅达到150%。但危机出现，房价一泻千里，西班牙房市泡沫被戳破。从2007年到2013年，西班牙房价下跌了37%。到今年稍有回升。

整个来看，马德里房价下跌了28%，在所有38座城市中，涨幅排名垫底。

同样作为首都，挪威的奥斯陆没有像伦敦那样的光环加持，涨幅却一路跑赢伦敦。

在此前一篇讲投资强度的文章中则说到，奥斯陆是今年投资强度最高的欧洲城市。欧洲也是全球投资者最心仪的投资目的地，因为其稳定的国际形势、透明且完善的金融体系。不过，奥斯陆更吸引其国内投资客的目光，在中国买家这还没什么名气。

4 加拿大：多伦多温哥华涨幅大，加拿大房价北美逆袭

加拿大最近出台严控海外投资者买房的政策，从房价涨幅来看，加拿大的多伦多和温哥华近期涨幅趋缓，多伦多甚至出现了“有价无市”的状况。

（制图：小五）

但加拿大的十一座主要城市依然在2016年完成了13.37%的上涨，这是这十年来最高的上涨率。

加拿大的多数投资热门城市并没有受到金融危机的冲击，在2008、2009年短暂下跌之后便迅速回到上升通道中，然后就是疯狂的快速上升。其中，多伦多、温哥华和汉密尔顿是上涨最快的加国三大城市。维多利亚也后来居上，在2016年之后，上涨趋势迅猛。

我们选择的五座加拿大城市中，受次贷危机冲击最大的城市是蒙特利尔。蒙特利尔的房价在危机发生后迅速下挫了31%，之后才缓慢地恢复。

5 日本买房：十年北海道涨幅大，东京未涨

东京的十年涨幅率是惊人的0%。

（制图：小五）

在经历了2011年的自然灾害后，东京的房价不断下跌到了2013年的低点，从那之后便开始上涨。东京的公寓、联排公寓等的房价在今年内皆在上涨。总体而言，日本的经济在复苏，日本整体的房价也充满了乐观氛围。

相比于东京，大阪的房价涨幅更大。房价普遍低于东京的大阪在租金回报率相差不多的情况下，对很多投资人而言更有吸引力。

但是，东京和大阪这两个日本大都市的房价涨幅都比不上日本最北省份北海道。中国人喜欢在北海道置产，之前甚至因此而导致一则“华人占领北海道”的假新闻在中日之间传播。

在胡润的排行榜中，北海道是继大阪之后，投资回报率最高的日本区域，两座城市都比东京还要吸引投资者。从我们统计的涨幅数据来看，情况也确实如此。

6 悉尼、墨尔本上涨超过首都

提到澳大利亚，最先想到的城市是悉尼、墨尔本。但是这两座城市都不是澳大利亚的首都，这个冷知识应该有不少人不知道。澳大利亚的首都是堪培拉，但因金融和教育方面并未占优势，反而被这两座城市超越。房价上也如此。

（制图：小五）

澳大利亚的房价在十年来保持上涨的趋势。从我们选取的四座城市的价格变化中也能看出，在短暂受到金融危机的影响过后，四座城市的房价都保持在2007年第三季度以上的水平。

悉尼在2014年时涨幅超过墨尔本，成为澳洲涨幅最大的城市。而在今年，随着买家负担能力减弱，悉尼的房价涨幅减速，墨尔本则达到了季度内最大的涨幅。

《经济学人》认为，澳大利亚的房子并不值得目前这样的上涨。它认为对比去年，澳大利亚的房价至少被高估了40%。而瑞银公布的最新全球地产泡沫指数则显示，悉尼目前的房产泡沫全澳洲最高。

从2012年到2015年，悉尼的真实房价上涨了45%，但是收入和租金在同一时期却没怎么变。

7 全球投资机会在哪里？

十年前从华尔街刮起的金融暴风将全球的房产泡沫冲破了，欧洲、北美多地在泡沫破灭之后，房价迅速下跌，其中度假城市的影响最明显。美国的奥兰多和迈阿密、加拿大的蒙特利尔等城市都受到了暴风的重新洗礼，而后的恢复得十分缓慢。

如今，第一个十年过去，经济复苏和全球化带来了各个国家的资金，这些新的外国投资客推着各国房价进入又一轮上涨期。全球包括加拿大的多伦多和温哥华、澳大利亚的悉尼和墨尔本、挪威的奥斯陆、日本的北海道以及新西兰的奥克兰等的房价都出现了大幅度上涨。

新的一轮泡沫正在这些城市里形成。

相比之下，美国的泡沫则稍微小一些，休斯顿和达拉斯的石油工业重新被新一届总统重视，带来的职位以及人口流入，城市房价正在稳步上涨，德州被称为美国的“明日之星”。

欧洲的大部分城市也跟着欧洲的经济在逐步复苏中，投资也开始返回欧洲，“投资强度指数城市”中前十名多数来自欧洲。

新的资产配置周期，你准备好了吗？