站在风口的华夏幸福：净利润远高于同行丨开发商的2017

即将过去的一年，华夏幸福(600340.SH)无疑是站在风口的一家地产商。

今年4月，雄安新区宣布成立后，在雄安新区及周边拥有大量土地储备的华夏幸福成为资本市场的焦点。该公司股价连续涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高(除权后价格)。随后，华夏幸福股票一度跌停。截至今日收盘，华夏幸福股价为32.57元。

这家销售额进入前十的地产商，业务模式和其他标杆房企均有所不同。从营业收入看，大量收入来自住宅销售，但是从利润构成看，产业园区利润贡献超过60%。虽然公开市场鲜有拿地，但通过政府合作，华夏幸福在各个环都市圈有大量土地储备。

这家风口上的公司，在过去的一年鲜少出现在公众面前，不过它扩张的步伐并未减慢。

PPP模式扩张术

华夏幸福创立于1998年，并将自己定位成产业新城运营商。截至2017年9月底，拥有员工超25000名，总资产超3360亿元。

官网显示，华夏幸福的核心产品是产业新城和产业小镇，通过PPP模式，接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为区域提供全流程综合解决方案。

中央自2014年起大力推广PPP模式，希望通过社会资本介入来提升公共服务的供给质量和效率。在这样的风口和机遇之下，华夏幸福因为较早进入产业运营领域，优势明显。第一财经记者注意到，仅2017年11月，华夏幸福在安徽马鞍山、武汉等地就中标5个PPP项目。

而正是这些机遇，让在城市中心并没有开发项目的华夏幸福，过去两年销售额都进入了TOP10行业，在2016年甚至在销售排行中排名第八。

通过前期导入产业，华夏幸福提升地块大环境，改变土地价值属性，随后赚取周边住宅的溢价。

从华夏幸福2017年中期业绩可见一斑。销售额共计696.20亿元，较上年同期增长19.14%。产业新城业务销售额共计646.03亿元(含园区结算收入额153.84亿元，产业园区配套住宅签约销售额492.19亿元)，城市地产签约销售额38.18亿元，其他业务(物业、酒店)销售额11.99亿元。

从业务构成看，华夏幸福的主营业务收入虽然还是住宅销售，但是其他板块都开始贡献不错的收入。2017年半年报显示，它在产业发展服务、基础设施建设、土地整理、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发的收入分别是138.7亿、0.26亿、6.1亿、1.8亿、52.4亿、15.7亿。产业发展服务结算收入已经超过住宅销售，不过在2016年年报中，产业发展服务109.7亿，占到总体收入534.6亿的20%左右。

虽然住宅销售和园区服务的结算口径不同程度影响了占比，但依旧可以发现园区服务给华夏幸福带来了一定的营收和利润汇报。

除了特殊的业务模式外，华夏幸福每年都会调整组织架构。做出业绩的人，可以借此升职，而没有业绩的人可能就“血本无归”。从外界的评价看，华夏幸福的狼性文化非常明显。

机会与风险

产业新城和特色小镇都是未来地产商比较热衷进入的领域，而作为先行者，华夏幸福确实有一定优势。

从半年报可以看出，该公司投资运营的园区新增签约入园企业222家，新增签约投资额约为731.5亿元。该公司储备开发用地规划计容建筑面积约为918.65万平方米。

同时，华夏幸福还频频高薪挖人来推动该公司的项目，“华夏幸福挖人给的工资通常可以是业内两倍，但是他们对业绩要求很高，通常情况下兑现的情况并不理想，我收到过猎头邀请，但是感觉太狼性了。”一家房企高管告诉记者。

疯狂挖人和扩张的同时，华夏幸福保持了超高的盈利指标，从三季报披露的数据看，销售毛利润超过50%，净利率超过20%，远高于同行水平。

不过，在政策红利的风口，快速发展的华夏幸福也面临和其他房企一样的问题，就是现金流较为紧张。三季报显示，经营活动现金流-224亿，此前两年一直为正。

“非常缺钱，华夏幸福一直在通过各种渠道包括超短融、证券化之类的大量融资。”一位金融研究员评价。

该研究员指出， 华夏幸福一直靠经济圈外溢住房需求销售，产业新城模式其实并没有大量复制和成功，发展主要受益于住宅市场。