为何城市让人望而却步？

一个住房价格-收入比率很高城市并非什么“伟大城市”，而是一座缺乏同理心和人道主义使命感，并日益缺乏多样性的供给受限的城市。而这会为危险的憎恨创造温床。

罗伯特·希勒/文

通常，衡量不平等性的方法是比较一国国内家庭之间的收入。但还有另一种不平等性，存在于城市住房的平价程度之间。这种类型的不平等性的影响同样令人担忧。

在全球许多中心城市，住房对收入一般的群体而言愈加不堪重负。随着一座城市房地产价格的上涨，一些居民将被迫离开。当然，如果这位居民在此地已经拥有了一套可售住房，那么他可能认为价格上涨等于天降横财，可以卖了房子带着这笔横财离开。但若非如此，他可能被迫两手空空地离去。

其影响不仅在于经济上。人们可能被迫离开生活了一辈子的城市，这堪称一场灾难。如果太多在城市里生活了一辈子的居民因为房价上涨而被迫离开，这座城市自身也将蒙受身份乃至文化损失。

随着这些人群的离开，一座房价高昂的城市将逐渐变成专属于高收入家庭的飞地，具有了高收入家庭的价值观。随着不同收入水平的人群日益被地理隔离，收入不平等可能出现恶化，社会也有可能两极分化，甚至可能出现严重冲突。

今年的人口统计公司国际住房价格可承受性调查表明，全球主要城市已经出现巨大差异。今年的调查覆盖了九个国家和地区的92座城市。截至2016年底，香港是住房价格可承受性最低的城市，其房价与收入比达到18.1。香港的按揭利率很低，但也没有低到零利率的程度，这意味着，中位收入家庭如果无法获得父母的资助，或者移民购房者如果无法获得海外资金的资助，几乎不可能买得起房。

位居香港之后的城市是悉尼（12.2）、温哥华（11.8）、奥克兰（10）、圣何塞/硅谷（9.6）、墨尔本（9.5）和洛杉矶（9.3）。再接下来分别是伦敦（8.5）和多伦多（7.7）——这两个城市房价非常高，但收入也高。

与此同时，一些很有吸引力的世界城市住房相对收入而言可谓平价。纽约市的中位住房价格为中位家庭收入的5.7倍。在蒙特利尔和新加坡，这一比率为4.8；东京和横滨为4.7；而芝加哥为3.8。

些许关于这些异常城市的数据不够准确。但误差不可能大到能够推翻基本结论的程度，即全球住房价格可承受性存在极大差异。接下来的问题是，为何某些城市的居民会面临畸高的价格。在许多情况中，答案与住房建设的壁垒有关，比如无法大量建房导致高房价。

但壁垒也有可能是政治性的。大规模建设中低收入住房能极大地影响住房平价性。但现有高价房的房主根本没有动力支持这样的建设计划，这会降低他们自身投资的价值。因此，市政府可能不愿意颁发扩大供给的许可。

建设选项不足可能是推高房价-收入比的因素，住房价格长期总会上涨，即便城市未能吸引到新的产业、声望或人才。一旦城市可供建房用地告罄，其后续增长就必须通过较低收入人群的离开来协调。

房价相对收入的上涨不可能是突然发生的，因为预料到价格变化的投机客会抢先抬价。他们可能会漫天要价，导致房价-收入比率暂时升高到比必要程度还要高，形成房价泡沫，在居民中造成不必要的焦虑。

但如果公民社会认识到保护低收入住房的重要性，这种趋势就会得到遏制。居民必须明白，许多抵制加大建设的呼声，来自特殊利益集团；事实上，这是一种房主寻求提高自己房子转手价值的寻租活动。

有时，城市可能正在迈向“伟大城市”的途中，应该允许市场力量驱逐不能充分参与这一伟大进程的低收入人群，为有能力的人让路。更常见的情况是，一个住房价格-收入比率很高城市并非什么“伟大城市”，而是一座缺乏同理心和人道主义使命感，并日益缺乏多样性的供给受限的城市。而这会为危险的憎恨创造温床。

（本文首刊于2017年8月7日出版的《财经》杂志）