房产空置税真的会出吗？

?本文约2313字，阅读全文约需5分钟

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴再次点名“空置税”，他认为，“征收空置税”已经到了时机。

仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上作出估算：“在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。”

“而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。”仇保兴表示。

这已经不是仇保兴第一次呼吁“征收空置税”，但是，许多年来，“空置税”的征收一直仅仅停留在“呼吁”上。

那么，为何征收空置税迟迟“呼之不欲出”呢？

“空置税”再次被点名

住建部原副部长再次点名“空置税”。

仇保兴称，房地产税应该分解为四个税：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。这样，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量很有好处。

事实上，“征收空置税”已经被建议了许久。

在建议租购并举时，深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平就认为：“适时出台房产税，加大房源的持有成本，这样可以刺激社会上的闲置房源进行对外出租从而增加供给量。”

今年5月14日，中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书》。其中，就明确建议，考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。

《房地产蓝皮书》指出，征收空置税既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

《房地产蓝皮书》称，在住房租赁市场的发展中，企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

大城市空置率到底有多少？

空置率是指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大，以下关注的都是出租空置率。

空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

那么，我国各大城市的空置率有多高呢？有明确的统计数据吗？

没有。我国大城市的空置率至今还是个谜。

据中国家庭金融调查与研究中心调查显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%

腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

我国大城市的空置率不仅没有精确的数据，也没有固定的机构进行调研和统计。以北京为例，最近一次调查时间在2012年，北京市公安局人口管理总队曾进行过一个调查。这份调查报告称，当年北京全市房屋总量共计1320.5万套，标注出租房屋的有139万户，经过初步核对的空置房屋大约有381.2万户。调查人员解释，他们对空置住房的判断标准是，办理入住手续后一直无人居住，或者，最近连续半年无人居住。按照这个标准算下来，北京的住房空置率高达29%。

“空置率”怎么调查，调查标准是什么？民间统计“空置”的方法可以归纳为，“看电表”、“查水表”“数黑灯”以及“学术调研”四大类。

国家电网在2010年和2017年分别做过一次空置房调查，由于初次的调查结果引发争议，在第二次调查中，空置房的测量标准做了调整，原先的连续6个月读表为零，调整为一年一户用电量不超过20度。

“查水表”一般是各市的自来水公司对住户水表进行检查，若两次查表时间内，度数基本保持相同就说明房子处于空置状态。 水表每两个月抄一次，两次抄水表读数基本相同，就意味着房子至少四个月没人住了，属于空置。

“数黑灯”，由网友自发对本市小区内的房屋通过拍照的方式进行调查，采集房屋黑灯数量占比。

在已知的学术调研中，也没有明确说明无人居住的衡量标准，无论是6次上门调查无人应答，还是其他，都没有统一的标准。

“征收空置税”三大难题

一、“空置房”认定难，如何界定？

关于征税对象，首先，需要通过一定的方式确定一套房子是否属于空置房，这个尺度非常不好掌握。举个最简单的例子，如果按照天数来确定空置房，肯定不合适，万一房主因公长期出差怎么办呢？怎么区别房主是自住的偶尔“空置”还是投资的长期空置？

目前，调查中所提到的“看电表”、“查水表”“数黑灯”以及“学术调研”的方法都有明显的缺陷，而且都有作弊的空间，确定商品房是否属于空置房难度极大。

二、税率怎么算？一刀切还是差别化？

税率多少直接关系到缴纳税金的多少，那么征收多少税率合适呢？

我国一二线城市和三四线城市房价差别大，就是在一个城市中，不同地段的房价差别也非常大，显然一刀切式的税率并不符合实际。那么，差别化的税率该如何制定呢？参考标准又是什么呢？

三、核查成本高，作弊成本低？

中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为空置稅在技术上没有可行性，因为监督核查房屋空置的成本很高，作弊的渠道多，成本很低。目前香港刚刚实施的仅对开发商手中捂盘惜售所形成的空置征收空置稅，也因为开发商的“下有对策”，效果不佳。

END