郁亮告诉你：万科活下去，究竟怎么个活法品牌新事

万科打造的是矢量组织，矢量就是要有方向。这么大的机构，如果方向不一致，肯定是混乱不堪的，而且越用力越做不好。做“城乡建设与生活服务商”，这是我们的方向，所有业务，向这个方向展开是对的，偏离这个方向是错误的。

——郁亮

文 / 十七

郁亮的性格与王石形成鲜明反差。

王石火暴生硬，郁亮细腻踏实；王石兴之所至，郁亮沉默务实。

前两天在抚仙湖见到郁亮时，他明显精瘦了，挺拔了。站在台上的近半个小时，他始终保持右手叠于左手之上，握紧话筒，轻松随意的语气之下是几经斟酌才说出口的话语。

与几年前不同，郁亮已由一个执行者变为决策者。他想要打造一个矢量组织，有明确的方向性，并朝着这个方向收敛聚焦，然后活下去。

万科真的到了“活下去”的关头吗？

9月28-29日，万科在深圳大梅沙的秋季例会结束后，突然刷爆屏的红底白字标语——“活下去”，让整个地产圈如履薄冰。

在调控仍未放松，楼市提前入秋，量价齐跌从一二线城市蔓延至三四线城市，房企和购房者一同陷入焦虑与恐慌的那几天，安全、谨慎、保守、小心成为圈内人交流闲扯时挂在嘴边的高频词。

而万科提出“活下去”，并以此作为三年事业计划书制定的要求，这像是给市场定了调——房地产转折真的来了。

如果只是如此，外界加诸万科之上的争议不会如此猛烈。

万科喊出“活下去”当天，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格为29亿元人民币，拥有联合置地30%的权益；

第10天，万科以32.34亿元的低成本，收购了位居房企Top 10的华夏幸福在环京几个项目80%的股权；

11月9日，又以3.55亿元买下嘉凯城名下5家公司股权。

照此看来，万科的“活下去”不止存活这么简单，它同时意味着“活得久、活得好”。

所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去

“万科是在激进拿地，还是维持一个正常运转，算算拿地成本占比就能知道。其实，万科历史上一直都有通过并购、合作来实现买地，只是后来招拍挂(我国国有土地使用权的出让管理制度)也做，导致大家对并购忽视了，觉得今年突然特别多。”

媒体交流会现场，关于“活下去”的争议不出意外地被提及时，郁亮的语气并没有太大起伏。

“万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度，我们把每一天都当成最后一天在活。”

他还举了个形象的例子，大家手里都有一瓶水，水喝了一半的时候，有些人觉得还有一半水可以喝，有些人认为只有一半水了，是否需要想解决方案?

对同样的事情，大家的看法会不一样。“活下去”不过是万科强烈危机意识的体现。

而活下去的方式是所有行为都“收敛聚焦”。为此，现金流成了近两年万科高层在公开场合屡屡提到的词，回款也成了超越销售额、利润的核心指标。

其实，早在2014年，郁亮就曾表示公司放弃了规模这件事，以回款为考核核心。而万科新一任总裁祝九胜首次和郁亮在镜头前亮相时，郁亮称其带来的变化是“以现金流为基础”。

体现在数据上，是2015年、2016年、2017年万科经营活动产生的现金流量净额分别为160.46亿元、395.66亿元、823.23亿元，造血能力明显增强。

“如果没有达成6300亿元回款，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”在此前内部会议上，郁亮曾下过这样的定论。

这一次，他说：“今年万科房子还是卖得不错的，6300亿元的销售回款目标基本可以完成。”

收敛、聚焦于“城乡建设与生活服务商”

“行业有问题吗？没有什么大问题，但是做的东西和要求不一样了。”郁亮说。

危机的确存在，机会也一样。

住房全面短缺的时代基本结束，但居住问题没有得到真正解决，不平衡、不充分的问题明显，比如说销售房子多，租赁住宅却很少。人们所需要的东西，也不只是房子本身，还有房子里面的内容。

这就是未来的想象空间。

于是，万科不再是纯纯粹粹的地产商，而是城乡建设与生活服务商，并以此为收敛和聚焦的中心，“所有业务向这个方向展开是对的，偏离这个方向是错误的。”

对城市活力的观察，有一些新的指南：一是经济要素，二是人口流动。

长三角日均进沪5万人以上，出沪3.5万人以上；90%的城际资本集中于26%的城市，国内投资网络高度聚集于长三角，尤其是上海。

而万科在上海区域的35城布局，基于类似大数据，以及从城市到城市群再到城市圈的变化趋势，探索集约与混合，打造跨界融合的聚焦生态：

教育布局4个城市，运营20个全日制学校和幼儿园；

长租公寓覆盖10个城市，房间数2万间；

医疗服务布局6个城市，运营床位3540张；

仓储物流布局13个城市，可租面积330万平方米；

产业办公开业运营33个，经营面积233万平方米；

……

每一个项目都是万科的数据采集点，最后反馈到具体的产品落地，形成闭环。

万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海说：“收敛不是收缩，核心还是要聚焦。我们做了更为细致的，以客户价值为核心的聚焦，本质上让我们的业务变得更强，让万科更好地活下去。”

由此，万科上海区域在2018年1-10月实现销售金额1555亿元，销售面积755万平方米，销售套数65000套。

而“乡村振兴”的东罗实践，一年间实现污水一体化处理设施覆盖2500人，人均收入增长700元。

“城乡建设与生活服务商是战略，而战略的成果在短时间内是不容易看出来的。”郁亮说。

东罗村不赚钱，现在很多公司不赚钱，但并不妨碍它成为很优秀、很伟大的公司。而且，今天做业务如果只以是否可以赚钱衡量，可能会出错。

以下为万科媒体交流会现场问答内容整理。

提问：万科要做“城乡建设与生活服务商”，这个“乡”怎么理解？

郁亮：中国第二阶段的城市化，一定是城市圈化，城市群化，都市圈化，包括现在国家的粤港澳大湾区，长三角一体化，跟重庆、西安、武汉等区域中心。

在第二阶段的城市化中，城市和乡村的划分不是那么清晰。围绕核心城市周边的“乡”，不只是农村业务，也是都市圈的一部分。如果中国“乡”的问题，不放到城市化进程中去，不正视都市化的运用，是很难真正解决的。

提问：像抚仙湖这样的文旅产品，是否会持续做？有什么规划？

郁亮：万科不做旅游，我们做度假产品，以开发为主。我们认为未来度假一定会成为新的消费需求，所以我们创造度假场景。

其实祖国大好河山很多都在西部。像抚仙湖这样的度假产品会符合相当一部分的有度假需求的人，也能够协助把中西部建设好。所以我们会把它作为产品线对待。

提问：此前万科内部提及业务要聚焦、收敛，这段时间以来，万科有哪些业务是收敛的和聚焦的？

郁亮：对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在现在，一只脚站在未来。只不过今年我们认为需要收敛聚焦，过去太发散了，需要大家凝聚起来往一个方向走。

从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容。我们现在有硬件，但是没有软件。有房子，但是没有合适的内容放进去，也就是缺少围绕美好生活的服务，这些都是需要收敛聚焦的。

提问：在投资方面，未来，万科在一二三线城市怎么布局？

郁亮：在投资方面，万科不按一二三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展战略是进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常慎重。

提问：深圳地铁持股后，是否有什么变化？有什么样的影响，或者冲击？

郁亮：深圳地铁采取的是“积极不干预”政策，在任何大的问题、重大决策上都支持万科，从来没有干预万科的日常工作，万科企业文化没有受到影响。

提问：今年6300亿元的回款目标，是否真的很难达到？

郁亮：问题不大。6000亿元到6300亿元之间差距大吗？不大的。但是，我们所强调的重视现金流的理念得到了贯彻。每天大家为回款做了什么工作，楼卖得怎么样，盘有没有开好，钱有没有收到，客户资料的准备有没有加快等等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。

回款有个特点，每一天的回款都是下午3点以后才完成，每个礼拜都是最后两天完成，每个月到最后一个礼拜完成，每个季度到最后一个月完成。我老是想把它改得月度间均衡，季度间均衡，但是发现很难做到。

提问：地产行业的人在聊的都是这个冬天有多长，怎么过去，但您的意思是不要总是考虑冬天还有多长，因为整个环境已经发生了很大的变化,是吗？

郁亮：2016年《人民日报》发表了一个权威的访谈，说中国的经济走势是L形走势，而且这个走势不是一年两年，很多人对此不好好读，我们认真读了。

当然，我们在做业务的时候，把问题想得艰苦一些，困难一些，没什么坏处，如果你准备不足，反而会出问题。

如果政策宽松，是好事，如果没有，等着政策改变？这个东西是基本国策，政策的宽松，“宽”跟“紧”略有波动，但是整体不会变。所以万科要按照自己的做法做下去，要有忧患意识。对别的公司没有话可说，也不会说。