戴德梁行：聚焦楼宇经济新动能解锁商业地产新密码

日前，戴德梁行举行以“解锁商业地产新密码”为主题的2019年三季度媒体抢听会，会上发布第三季度写字楼市场和零售市场报告并展望零售市场趋势，解读以创造价值为导向的TOD投融资新模式。

写字楼成交放缓新动能提升楼宇经济

受经济下行压力持续加大影响，北京写字楼市场成交活力不足，租金延续了上季度的下行趋势。2019年前三个季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米，分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。同时，如城奥大厦等新项目的入市拉动全市空置率上升1.3个百分点至10.2%，核心商圈则继续保持稳定，为5.6%。

2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%，达25.9万平方米。凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可为降低企业租赁成本的布局设计，城市更新项目尤为受企业租户的青睐。

对此，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出，一些中心城区老旧写字楼项目的升级改造也必将成为北京写字楼市场未来发展趋势。届时改造后的写字楼不仅能吸引更多优质租户入驻，而且还可以实现出租率和租金的双提升。

写字楼是实体经济的办公载体，因此写字楼商圈可以将人流，物流，资金流和信息流进行充分汇集，为企业带来更多的商机。随着北京高科技互联网，金融，高端服务业等优质产业的不断发展，楼宇经济将会在北京的经济发展中显现出越来越重要的作用。

“夜经济”正流行，城市更新成为市场主流

2019年三季度，北京暂无优质零售项目入市，全市零售市场总存量维持在1,387万平方米，其中购物中心占比超过86%。本季度，复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦、等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期，未来大都以新商业的模式重新推出。预计随着这些项目改造完成投入使用，北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

零售项目通过升级改造给客户新的体验以吸引更多客流，同样，零售品牌也在不断调整自己的产品体验、寻求新的增长点，新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等都是当前品牌更新发展的趋势。本季度，北京华联购物中心推出“BHG DAY”国潮新体验，探索原创IP的新玩法；星巴克北京首个BAR MIXATO，正式亮相嘉里中心旗舰店，创新引入完整酒吧体验，激发了咖啡与酒的新融合；中兴与中国移动合作的全国首个5G快闪店“中兴×中国移动5G潮现场”也在华润五彩城开业。另外，王府井百货本季度引入“和平菓局”，以老北京街区风貌、市井场景、风味小吃等为特色，打造了2400平方米的沉浸式体验空间，还原出鲜活真实的老北京生活。

继5月海淀率先出台首个区域“夜经济”政策后，本季度北京商务局出台《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》，“夜经济”的持续推进，对北京内需的增长也起到极大的推动作用，前八个月，北京社会消费品零售总额同比增长5.3%，其中餐饮业增幅达7.8%，8月单月增长8.0%。

北京新建零售项目供应逐渐放缓，四季度，若路劲世界广场、芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目能如期开业，北京2019年全年零售供应量将有55.6万平方米，较去年下降40.4%，其中近50%都为城市更新项目。未来，随着新建项目的入市和老旧项目的更新升级，以及北京“首店经济”、“夜经济”的持续推进，北京营商环境及零售市场项目的整体品质将进一步得到提升。

对此，戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴表示，北京未来新增供应主要集中在非核心区，且以社区商业为主。而城市核心区的传统商业项目陆续开始改造升级，一部分项目被收购重整，在收益最大化前提下成为“商改办”项目，另一部分项目进行升级调整。调整后项目将更注重全新消费需求，营造新潮的商业场景。

“首店经济”开始引领商业新潮流，刺激更多旗舰店、跨界品牌、特色品牌入市。

“夜间经济”下的商业应跳脱以餐饮为主，应向演艺、文化、书店、生活方式、跨界体验等多元方向扩展，刺激消费粘性增长，并在政策的全面支持下打造全新的夜经济场景。

以价值为导向的TOD投融资新模式

TOD (Transit Oriented Development)模式，发源于美国，以高铁、地铁等公共交通站点为中心，在400-800米半径内进行物业开发，将工作、消费、文化、教育、居住等功能合为一身，把公共交通节点变成新的生活目的地，是纽约、东京、香港等世界级大都市主流的城市开发模式。

随着中国的城镇化进程进入到以都市圈为主，人口向中心城市聚集；周边城市需要通过TOD接入中心城市，拥有相应的轨道交通等基础设置建设；我国核心城市土地进入到存量、减量发展阶段，因此发展轨道交通给城市带来的变革越来越被认知。

戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇表示：以TOD为导向的城市发展模式，可以说是未来中国城市的流动价值珠链，不仅能提升城市流动效率，促使城市集约发展，也能优化城市空间布局，重构地区城市形象，引导城市综合开发，强化城市功能节点，更能衍生新的城市生活方式，缓解现代城市病等问题。

但TOD项目通常面临初始建设财政压力，缺乏可持续发展的资金链，在运营期效益不确定性等问题，所以TOD项目首要解决的就是投融资问题。相对于新加坡、香港等TOD成熟地区，中国大陆由于在站点周边土地价值、规划指标、运营机制等方面的差距，所以不能简单的复制“轨道+物业”的模式，更应该采取适合中国大陆特点的创新TOD投融资模式，特别是目前TOD建设的重点区域：二三线城市更要因城施策，因线施策。

比如，戴德梁行与众多国有基础设施投资建设集团开展合作的EPC+PPP的战投模式，与产业基金合作开展的“产城轨融合”的产投模式，与金融机构合作开展的TOD资产证券化的退出模式，以及充分挖掘地下+地上空间的商业价值的立体开发模式，都给TOD项目带来了多样化的投融资选择。