制造强市“向天发展”，深圳“工业上楼”步伐加快

在深圳龙岗区与坪山区的交界处，以工厂密集著称的宝龙街道正在“重塑”。

48平方千米的区域里，今年有6个工业上楼项目正在或即将开工，占到龙岗区整体工业上楼项目数量的一半，排队进场的泥头车汇入城市车流，充斥着几乎每一条区域内的主干路。

今年开年，深圳提出连续五年每年提供不少于2000 万平方米工业上楼厂房面积，从而为深圳“20+8”产业集群建设提供充足用地。

“向上”，让工业上楼，新加坡此前取得了良好的效果，不到10%的国土面积的裕廊工业园区贡献了超过新加坡20%的GDP。

如今，深圳也在加快“上楼”的步伐。6月14日，深圳举行20个先进制造业园区土地整备暨“工业上楼”项目现场推进会。6月17日，深圳南山区南山智造项目6号楼顺利封顶，6月26日上午，深圳市首批“工业上楼”试点项目和平工业园项目正式启动。

施工的同时，多个项目也在加快招商步伐，深圳龙华区国际医疗器械城项目已吸引联影、硅基、北芯等创新头部企业拿地建设。

重塑制造业优势，推动“20+8”战略新兴产业发展，投入巨大的“上楼”背后，深圳有着自己的谋划。

如今，深圳工业上楼落下了一只脚。

高容积率背后的经济账

作为工业第一大市场，工业上楼是因为窘迫。

2022年，深圳市实现规上工业总产值4.55万亿元，全部工业增加值1.13万亿元，首次成为国内规上工业总产值、全部工业增加值“双第一”城市。

深圳用占全国0.02%的土地，创造出全国2.6%的GDP，在这2.6%的GDP中，工业增加值占比达35.1%。

漂亮的数字背后则是压力，是工业继续发展急迫的空间需求。

2020年-2022年，深圳产业用地供应量分别约为203公顷、307公顷和468公顷，从数字上看，土地供给量增长迅速，但土地面积仅有不足两千平方公里的深圳，其产业用地面积仅为上海的40.2%，苏州的28.8%。

公开数据显示，深圳规划建设用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,濒临城镇开发边界。

这种情况下，提高土地容积率成为了必然选项。

“目前我们设计的项目容积率是小于等于6.6，超过新加坡裕廊工业园区平均3.0容积率的水平。”原南山智造基地项目设计主创团队人员莫梓豪也向记者表示。

容积率的提升，带来的自然是产值的提升，华艺设计产业研究院院长夏熙是南山智造基地项目总设计师，“红花岭项目的目标是未来每平方米的产值是要达普通厂房的十倍以上”，他说。

与此同时，深圳也正在进行新一轮的产业升级。2022年6月，深圳市政府发文，提出布局20个新兴产业集群和8个未来产业，包括生物医药、半导体与集成电路、智能终端等。

同时，为支持产业集群建设，深圳规划建设20大先进制造业园区，据记者梳理，深圳市发布的首批72个试点项目中有50个项目在20大先进制造业园区中。

结合产业营收来看，以半导体与集成电路产业营收为例，深圳提出在2025年，实现产业营收突破2500亿元的目标。

所以作为先进制造业发展支撑的工业上楼项目，在强大的产业发展空间面前，必须要开足马力建设了。

项目预计今年全部开工

今年2月，深圳提出72个工业上楼试点项目今年计划全部开工。半年时间已过，据南方财经全媒体记者不完全统计，目前开工的数量近30个。

工业上楼，作为创新的空间载体，需要建设突破的难点其实不少。某工业上楼项目负责人向记者表示，“每个项目基本都存在需要突破相关政策的问题，建议政府在突破政策方面给予支持”。

谈及宝龙上井半导体与先进制造业产业园项目进展快速的原因，项目负责人向南方财经记者表示，“项目通过平衡“城市更新类”项目新增的规划居住容积及项目内部收益率，将原本一些因历史原因停滞不前的项目盘活，让居民顺利回迁，让企业项目顺利落地，让政府减少维稳信访压力，实现多方共赢”。

据了解，宝龙上井半导体与先进制造业产业园项目，作为深圳首个通过城市更新路径完成“三审一签”审批流程的工业上楼项目，一期项目也已经开工建设，二期项目预计年底开工。

对此，原南山智造基地项目设计主创团队人员莫梓豪也向记者表示，“项目在消防、覆盖率、交通、建设标准等方面经过了反复论证”。

据了解，作为深圳72个“工业上楼”先行示范项目之一，南山智造基地项目以一园一策为指引，突破了覆盖率的政策限制，创新性解决了工业上楼项目中消防和交通等难点。

政府也意识到了需要快速推进工业上楼，6月14日，深圳市举行20个先进制造业园区土地整备暨“工业上楼”项目现场推进会。

紧随其后，多个试点项目取得重大进展，比如6月17日，深圳市工业上楼标杆项目之一，南山智造基地项目6号楼顺利封顶。6月26日，深圳市龙华区和平工业园项目正式启动。

深圳工业上楼项目正在全力加速中。

迈步上楼还需作何配套优化

再次开足马力加速建设的工业上楼项目，上述需要突破的政策空间其实只是冰山一角。

在项目审批阶段，深圳南山区科技事务所，长期参与深圳重点“工业上楼”项目——南山智造的策划咨询工作，在调研交流中发现，生物医药产业在申请药品生产许可证过程中，审批传统上是不允许出现多个药厂共用一栋建筑的设计方式，这与“工业上楼”聚集多个企业的设计初衷相背离，仍待解决。

项目建设规范指引是另一待解决的重要内容，宝龙上井半导体与先进制造业产业园项目负责人向记者表示，建议尽快出台“工业上楼”的建设规划设计，以园区正在建设的定制化厂房为例，根据定制化厂房建设需求会造成园区的建筑面积核减，容积率核增，与现行建设规范指引打架。

对此，广东粤港澳大湾区研究院研究员钟鸣也向记者表示:“虽然工业上楼属于创新性项目，每个项目基本都存在需要突破相关政策的问题，但是从项目验收和安全建设的角度，需要结合园区的主题产业制定相应的建设规范指引”。

对于建设标准的制定，原南山智造基地项目设计主创团队人员莫梓豪也向记者表示，“建议将货运效率纳入标准，这跟工业上楼息息相关。针对盘道，货梯等垂直交通以及园区内水平交通，做一个综合货运效率的标准制定”。

据了解，深圳也在加快推进政策支持项目开展。今年以来，深圳先后出台《深圳工业上楼项目审批实施方案》、《深圳市龙华区工业上楼项目企业入驻管理实施细则》等政策，明确工业上楼的项目实施路径、申报程序、管理要求、审批要点，同时也在探索对入驻企业管理。

不过，有业内人士向南方财经全媒体记者分析，结合招商环境和鼓励工业上楼项目创新建设的角度来看，深圳会鼓励更多项目主题结合产业发展需求先行先试，目前关于建设指引等系列政策文件估计还需要进一步探索。

此外，值得关注的是，在项目招商阶段也需要重点关注中层空置率问题。多家企业向南方财经全媒体记者表示对工业上楼楼层有选择偏好，可能会造成中层空置率较高。原因主要是首层由于原料和产品运输方便，成为企业首选，首层可通过隔板改造为两层使用，租用成本可平衡。由于售价或租金是逐层递减的，对于厂房空间要求较低的企业，偏向于选择高层。

对此，某工业上楼项目负责人向记者表示，目前，项目一方面通过招商前置，定制化高标准厂房满足客户需求，另一方面通过完善且符合产业发展需求的园区配套及租售搭配方案，为企业提供可持续发展的优质产业载体。

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