抓住窗口期构建健康可持续存量房市场体系

本报记者 张一鸣

自2000年北京存量房成交量超过新房后，存量房逐渐成为北京楼市交易的主力，但由于交易量的增速远远超过市场的规范进程，暴露出来一系列问题，一些从业者的无序竞争，客观上已经影响到行业的健康发展。未来中国的二线和三线城市都将陆续进入到以存量房交易为主体的市场环境中，总结先行者的经验和教训，将有利于后来者规避潜在的问题。

中国经济时报记者日前深入调查北京存量房市场，并以买房人和卖房人身份走访一些大型房地产经纪公司，亲历交易全流程。调查结果显示，与买卖双方对交易过程的认知不足相比，一些房地产经纪公司提供给买卖双方的服务，并没有能够有效地帮助消费者规避风险，充分代表消费者利益，反而客观上放大了交易风险。

目前北京市场中存在大量的改善性住房需求，买房人通常需要将名下的小户型房产卖掉，再添置一套更大面积的房产，交易流程相对较长，被业内称为连环单，一旦其中存在不可控的风险，将对买房人造成不利的影响，特别是在房价一路高歌猛进时，任何一个环节出现问题将导致交易中断，最终承担风险的是换房人。

健康发展的存量房市场，在政府的监管部门外，行业协会应当在其中承担更多责任，但由于中国的房地产经纪行业协会缺乏监管能力，对高速发展的市场监管不足的现状虽然近几年有好转，却并没有得到有效改观，一些业内人士称之为“民不举，官不纠”。

在欧美等发达国家，房地产经纪行业有相对较好的价格平衡机制，买卖双方在交易过程中相互独立，有代表各自利益的房地产经纪人，甚至律师，交易模式都有相应的制约约束，以保障买卖双方和房地产经纪人的利益，但中国的存量房市场中，买卖双方通常由一个房地产经纪人代表，客观上放大了存量房交易中的风险。

行业交易模式并非一时形成，转变也需要较长的时间，应尽快建立起相应的规则和软件、硬件设施，构建起相应的制度体系。如果中国的房地产经纪公司参考欧美国家的发展模式，不仅对现有的公司的挑战很大，在制度层面也将面临诸多问题，但不能因此停滞不前，而是要稳步推进，逐渐让从业者回到房地产经纪行业本质服务。

3月17日北京出台一系列针对楼市的调控政策，成交量下滑和成交价下探的苗头已经显现，应抓住市场即将出现的低迷期，完善相关制度，健全法律，构建健康和可持续的存量房市场体系。

监管部门、行业协会、企业和消费者需要尽快形成共识。要加快行业立法，让监管变得有法可依；政府的监管部门要理解行业管理的窍门和关键点在哪，转变管理方式和管理重点，更多运用法制手段；协会要更深层次参与到监管中，比如可以完善房地产经纪人的牌照管理，建立完善的退出和准入机制；企业强化自律，向服务能力的提升回归；消费者要有意识地规避交易风险，最终达到充分发挥经纪行业对于促进房源流通，改善居民居住水平的积极作用的目的。