巴曙松：中国城镇化呈现“3+6”格局

编者语：

2017年9月9日，巴曙松教授亮相市图书馆五楼报告厅，就中国房地产市场新特征与新趋势展开了一番数据详实的论证。巴教授认为，未来城市格局将呈现“3+6”的局面——环北京、环上海、环粤港澳三大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都六大城市。他还进一步解释说：从宏观层面看，3+6城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%，城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强。敬请阅读。

深圳是中国二手房流通率最高的城市

巴曙松指出，未来中国城市的主力格局就是3+6，包括三大城市群，加上6个主力城市，这个格局将成为未来一段时间城市群的一个主要动力。2016年，从宏观层面看，3+6城市格局占全国人口19.5%，创造的GDP占比达36.8%，新房交易额占比达46.2%，二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强；房地产交易占比高；转型的开发商由开发投资走向多元化运营，同时集中度不断提高。

房地产行业“增量时代”正在远去，新房供需趋于平衡。他展示的一张中国、美国、日本房地产投资增速图显示，“增量时代”正在远去，开发投资对宏观经济的拉动正在减弱。自2012年之后，中国、美国、日本房地产投资增速基本上与成熟市场的投资增速慢慢接近，已回到常态。

二手房流通性的提升标志着“存量时代”已经来临。在各国及典型城市二手房流通率中，深圳仅次于澳大利亚，成为中国二手房流通率最高的城市。他表示：2016年，中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额比例达41%。一个以增量为主导的房地产市场，和一个以存量为主导的房地产市场，价格趋势会呈现许多新特点。2016年，北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%，已达到成熟国家的市场水平。北京和上海的二手交易量已平均达到新房的3倍。种种迹象表明，“存量时代”已经来临，越来越多的城市进入二手房时代。

巴曙松分析道：房地产已经出现了结构性的转变，从“增量时代”转向“存量时代”，重心也将从开发转向服务。这意味着二手房流通、租赁等交易服务和装修、维护、搬家、保洁等维护服务，以及租金、货币化等金融服务将取代房地产开发投资，成为未来新的经济增长点。

与此同时，购房需求进一步向城市圈集聚，进入大城市圈时代，城市圈内房价联动性增强。特大城市的公共资源、更多的发展机会、产业的集聚等使人口不断集聚。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院，占比全国分别达到23%和5%，对其他城市人口的汲取效应显著，人口的增多则带来了更多的住房需求。部分需求在价格、产业转移等影响下向大城市周边城市转移。

未来十年租赁市场增长最快

巴曙松表示，目前市场状况最典型的特点是分化持续。一线城市成交量低位企稳，成交价趋稳，二线城市分化严重。从全国房地产开发投资额累计值同比增速表上看，开发投资增速有所回落。他预测，政策基调预计保持平稳，下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。量价上行的三四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场面临回调。

对于未来展望，巴曙松认为：政策基调会保持平稳，推动租购并举。本轮调控全面且持久，政策方向开始转向增加供给及发展租赁。租赁在发达国家的居住结构里面占有非常重要的地位，美国、日本、英国三国的租赁家庭占比普遍在35%以上，而中国的租赁人群占比只有大概21%。

不管是“租售同权”还是“共有产权”目的都是落实房子是用来住的，只有解决了“住”的问题才能解决“炒”的问题，发展租赁市场是其中的一个重要方面。他表示：未来租赁人群的占比会继续提高，那样就使得房地产在以新的方式在转变，租赁产业链将拉动GDP的增长，增加就业。

他认为：未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。租赁市场针对不同层面的需求提供不同产品和服务，这样的格局有助于房地产市场更加平稳地发展。（完）