40条新措施加持广州旧城改造大提速

近日，广州（楼盘）市政府出台40条新措施以加快城市更新的步伐。旧厂房的原有产权单位自行改造的门槛大大降低，不想自己改造、想把土地交回政府的，补偿金标准也有所提高。而旧村改造的流程时间也有所缩短，审批程序大为简化。这40条措施全称为《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。总体而言，这40条措施目的是降低三旧改造的门槛、改现有的零碎改造为成片整体改造，同时缩减审批流程。

据了解，2017年二季度广州市官方公布了69个城建项目正式开工；其中城市更新项目11个，重点“三旧改造”项目6个，分别为茅岗、火村、文冲、暹岗、鱼珠及同宝路旧厂项目。上述旧改项目中5个来自黄埔区，其中鱼珠、茅岗、文冲位于老黄埔片区，而暹岗、火村则属于萝岗片区。可见，就目前来看，旧改推进最为热门的区域集中在黄埔。

土地增值收益 企业和政府五五分成

《实施意见》首先优化了旧厂房自行改造条件，明确独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。

针对不同类型的改造，《实施意见》规定业主补交的土地出让金计算办法不同。国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，只要不分割出让，政府可不增收土地出让金；分割出让的，政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。

针对目前城市更新资金不足的问题，《实施意见》规定，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备，成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。

《实施意见》提出鼓励业主自主连片改造和打包改造。属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0、商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。

对于150亩以上集体土地旧厂房，可由区政府统一招商、整体改造。用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造。

《实施意见》还优化改造主体，允许自然村作为改造主体申请全面改造。为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5：5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10%）。

老黄埔旧改收益最大 现阶段最热门

在老黄埔地铁鱼珠-文冲段之间的4公里内，有3个大型旧改项目布局，其中鱼珠港（商服为主）及文冲属于早前立项，已部分推进的项目。

鱼珠港北地块项目部分楼栋已取得预售证，南地块规划图于2017年3月通过国规委公示，拟建多栋商业、办公楼栋；而文冲旧改继3月七期动工之后，5月又再完成了新地块的清拆，二季度第四期回迁安置房正式动工。此外，茅岗村于2016年11月首次在国规委官网公示，其占地面积达79.54万平方米，为广州目前落地的旧改项目中占地面积最大的项目之一。

广州中原研究发展部认为，3个大型旧改布局加上2017年初广州官方给黄埔临港经济区“第二CBD”的定位，使得片区发展前景乐观。

3个“老黄埔”的旧改项目整体均包含商、住建设规划；从目前已公布的情况来看。文冲与茅岗兼顾开发居住、商服等功能，而鱼珠港则率先开发商服用途项目。目前3个项目的细化规划图已相继在国规委官网公布，3个项目均位于5号线沿线，紧邻主干道中山（楼盘）大道-黄埔大道，配套方面已有成熟商圈大沙地，生活、通勤条件均理想。

目前，片区在售一手以尾货为主，售价在4.3万元/平方米或以上，可售货量较少亟需新货补充；另一方面，受一手缺货、广州东部发展提速等因素刺激，片区内楼龄较短的优质二手价格在3.2万-3.4万元/平方米之间。

因此，假如未来茅岗、文冲旧改住宅产品投入市场，预期一方面将替补市场需求，另一方面随着片区价值提高，未来产品定价空间亦比较大。

萝岗片区崭露头角 旧改往外延伸

今年二季度开工的大体量旧改中，属于全新启动的当属暹岗、火村两个项目。值得一提的是以往广州旧改多集中在白云、天河、老黄埔等老区，而今年旧改的版图已推进至黄埔萝岗片区，改造往外延伸趋势可见一斑。

暹岗、火村两项目直线距离约5公里。其中暹岗位于科学城中心区范围内，交通方面紧邻地铁6号线及在建的地铁21号线，近主干道开创大道，无论地铁出行还是自驾车出行均较为便利，生活配套方面有萝岗万达广场；暹岗项目占地面积为8.82万平方米，由开发商大壮负责，从面积的角度来看体量较小，但区位条件较优；而火村旧改项目则称得上“巨无霸”，其总占地面积达61.51万平方米，本次公布的旧改中仅次于茅岗村项目，由地胆珠江集团负责，预计总投资114亿。从区位条件来看，火村位于广深高速(600548,股吧)与火村立交交接处，距目前地铁6号线香雪站2.5公里，公共通勤条件略逊于暹岗村。但随着近期中海、万科、时代等大体量楼盘陆续交楼入住，预期未来香雪板块将会形成相对完善的生活圈。

目前，科学城板块一手住宅产品价格在2.6万-3万元/平方米，可以选择的新盘相对较少，距科学城东北6公里的长岭居板块为科学城周边比较热门的一手楼盘集中区，均价在1.9万-2.5万元/平方米之间。此外距离地铁香雪站3公里范围有楼龄较新的二手项目如中海誉城、万科金色梦想等，均价在2.3万-2.7万元/平方米之间。

今年以来，科学城以定向出让的方式引入了多家优质企业，其中包括宝能、创维、多益网络等，科学城本身发展时间较长，已累积了一定的发展基础。而近期定向引入企业将使科学城“产城融合”的模式往更成熟的方向发展，广州中原研究发展部认为，作为未来科学城工作人员置业需求承接的暹岗、火村项目，未来前景乐观。

旧改地标

万科悦城：广州拆迁量最大的旧改项目

万科悦城位于黄埔东路与石化路交界处，附近有地铁文冲站和大沙东站以及BRT公交车站。该项目是目前万科在广州最大的项目，也是广州拆迁量最大的旧城改造项目。楼盘由有800年历史的文冲村改造而成。文冲村现保留有宗祠、家塾、古民居和碉楼等有历史文化价值的古建筑，万科计划保存原有的古建筑风貌，打造一个风景旅游区，围绕村中央的风水塘点式建设楼栋。

楼盘2010年开始大刀阔斧拉开拆迁序幕，整个项目总占地约50万平方米，建筑面积约200万平方米，分五期开发。整个项目预计开发时长7-8年，包括108万平方米住宅、40万平方米商业，将全面引进万科八爪鱼服务配套，包括万科广场、万科里（社区商业街）、万科云（甲级写字楼）、万科派（商业办公）、泊寓（酒店公寓）、梅沙教育（全龄化教育）和万科颐（养老会所）、万科医疗社区。

黄埔火村：将保留古村落并“修旧还旧”

今年5月，位于黄埔萝岗的火村旧改项目举行了复建安置房建设启动仪式，火村旧改正式拉开帷幕。

据了解，整个火村旧改工程由政府主导，珠光集团和广州开发区建设发展集团共同改造，将建设安置房共3栋，总建筑面积近10万平方米，预计总投资约114亿元。这也是珠光集团继黄沙、潭村、沥滘村旧改项目之后，又一收入囊中的项目。

改造后的火村社区，建筑密度将由48%下降为30%，绿地率由原来的5%上升至35%，同时火村将根据“产城融合”的总体要求，引进现代科技和服务产业，变成人居环境优美、配套服务设施齐全、产业形态多元的现代化社区。而火村项目内涉及的十余处不可移动文物，也将在改造中保留古村落并进行微改造，修旧还旧，保留当地特色的历史文化元素。

珠光集团总裁助理林静华表示，珠光并未把成本控制和高利润作为唯一目标，而是希望能为城市留下一些有历史意义的古迹，让新旧交融，并通过街区的整体设计，平衡商业与文化的关系，使“旧”的东西活化起来发挥商业功用。

杨箕旧改：七年蝶变成就新天地

2010年广州亚运会前后，广州的旧城改造全面兴起，城市面貌也因此发生了翻天覆地的变化。这场波澜壮阔的城市化运动，也将广州市越秀区杨箕村席卷其中。2009年8月，广州市政府将杨箕村改造正式提上日程，采用以政府为主导，以村为主体，引入房地产开发商合作开发的模式。

2010年，杨箕城中村改造的大幕徐徐拉开。这片曾经容纳了4万外来人口的老旧城中村从广州人的视野中逐渐消失。2010年7月，杨箕村开始清拆工作。2011年1月18日，富力地产取得杨箕村旧城改造项目，城中村正式开拆，并于两个月内拆平1400多栋房，占全村98%。

富力接手杨箕村旧改项目后，大力改造这个城市中曾经代表脏、乱、差的“灰色地带”，务必令其成为旧城改造中的样板社区。2016年5月18日，杨箕终于迎来旧改复建房回迁分房。复建房从2013开工建设，至2016年全部竣工，彻底解决了杨箕村民的居住问题，实现了居住小区化、城乡一体化。历经七年旧改，杨箕村终于实现了从“无序发展”，到“有序繁荣”，再到“幸福宜居”的“华丽转变”。

杨箕村改造后，片区居住生活环境全面提升，成为广州国际化大都市的崭新名片。在这里崛起的富力东山新天地，不仅是富力地产20年的豪宅旗舰力作，更是广州推进城市化建设的里程碑。

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