楼市筑底进行时整体市场仍待复苏

进入5月，楼市企稳趋势逐渐明朗。

积极的变化反映在数据表现上根据国家统计局的数据，5月份，房地产投资和销售均出现明显的环比增长，进一步观察房价数据，70个大中城市商品住宅销售价格环比涨幅正在放缓，新房市场边际改善明显房价环比跌幅正在收窄，下跌城市数量在减少

热点城市正在酝酿企稳曲线，一线城市新房销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，一些典型城市的供需改善也带动了当地房价的变化。

低迷的房地产市场正在复苏，这与密集出台的稳定楼市政策密不可分监管层和地方政府共同打出的组合拳，有力支撑了合理购房需求，不断为市场注入信心供给端也是利好频出，房企融资挺过了黑暗时刻个案地块的访问量和销售额均环比回升，土地市场整体也有回暖迹象

但是复苏的路径并不稳固，真正能反映市场的二手房数据短期内并没有明显复苏，二手房向新房的转化还没有进入良性循环疫情交易中断仍可能产生影响，购房者扭转消费预期和信心仍需时日

在调整之下，6月可能成为一个重要节点，这在一定程度上预示了下半年楼市的走势。

提高边际释放的积极意义

受信贷收紧影响，去年下半年房地产交易降温开始显现，四季度市场低迷较为明显到今年4月，70个城市新房和二手房价格环比上涨的城市分别增加了9个和5个，达到47个和50个，市场急于企稳

5月份，房价环比整体继续下降，但降幅有所放缓新房销售价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个

价格的提升是交易量提升的结果5月份全国新建商品住宅销售面积和销售量年内首次增长，投资和新开工均逐月增长销售和投资的积极变化带来了价格降幅逐月收窄

与此同时，一线和三线城市的新房价格也有所改善深圳新房价格环比上涨，广州新房价格环比上涨，带动一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点

RealData首席分析师徐小乐指出，对于整体市场而言，三线城市新房价格环比跌幅收窄和释放具有较大的积极意义，也是房地产企稳的重要证据。

新房市场的积极变化得益于5月份稳定房地产市场的密集措施。

其中，监管层从上到下释放坚定信号，落实住房公积金阶段性支持政策，保持房地产信贷平稳增长，为市场注入信心就信用而言，它带来了显著的好处

日前，央行，银监会明确，首套房贷利率下限可在LPR基础上下调20个基点，最低可达4.4%，5月20日，央行下调了房地产市场利率，将5年期LPR下调了15个基点叠加之下，首套房贷利率最低可降至4.25%此后，许多城市实施了最低抵押贷款利率，有效减轻了购房者的经济负担

各地也从本地实际出发完善房地产政策，优化楼市调控的措施鼓点空前密集据中原地产研究院不完全统计，5月份，超过100个城市发布了稳定楼市的政策，刷新了历史纪录

还有很多热点城市，比如广州，苏州，青岛政策面面俱到，主要包括调整限购政策，降低首付比例，发放购房补贴，修改限售政策，鼓励多子女家庭购房，为房企提供资金支持等

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓对21世纪经济报道记者表示，限购，限售等政策的优化主要针对新房市场，多重利好叠加对提振市场信心起到重要作用，导致房价出现积极变化。

成都等热点城市展示了这种变化5月成都新房，二手房价格均上涨0.9%，延续上月双榜冠军，再次领涨大中城市政策方面，成都在5月16日和5月31日发布了两个新政其中，放宽限购户认定条件的措施有效增加了购房需求，供求关系的变化带动了整体价格波动

新房边际改善一定程度上让市场看到了曙光广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李认为，新房市场在5月份开始触底，预计未来两个月将出现复苏趋势安居客房地产研究院分院院长张博认为，最困难的时刻已经过去一二线热点城市交易市场在政策刺激下，正迎来新一轮复苏虽然部分三四线城市仍处于市场底部，但在全国整体回暖趋势的带动下，后续也有望分批逐步反弹张博说

市场主体得到温暖。

房地产产业链的内在实力也在不断积累房企作为最能感受一线冷暖的市场主体，已经开始反馈积极的变化

是资本房企的重要命脉，5月融资端和销售端均有所好转5月以来，龙湖集团，碧桂园，美的地产，新城控股等民营房企采用信用保护工具，共发行4期债券，实现融资30亿元与此同时，多家民营房企表示正在筹备发行据中国指数研究院监测，受政策鼓励，房地产信用债进入初夏，5月同月，环比均有较大幅度增长这也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次出现同月，环比增长态势

一家总部位于长三角的全国性房地产公司负责人透露，五一过后，市场明显回暖，该公司旗下楼盘5月访客量较4月增长18%左右当然，从参观到去化还需要2—3个月，但我们还是充满信心预计第三季度应该能看到全国主要城市的销售回暖该人士表示

另一家2021年全国销量前20的房企负责人也表示，伴随着降低房贷利率，降低首付比例，放开限购等相关扶持政策的逐步释放，5月份的销量较4月份有明显增长预计整个5月份的销售额会有不错的环比增长

与此同时，预售监管资金在房企的处置也迎来了积极据某全国性房企高管透露，目前已有21个省市开始积极响应优化资金监管的政策，用于帮助开发商提高预售资金的使用效率，提高房企资金的流动性"信用等级高的民营房企整体效益显著."该人士补充道

多家房企在21世纪经济报道的调查中表示:目前政策已经见底，叠加疫情已经陆续基本得到控制接下来的几个月，销量应该会逐渐稳定，甚至赢得一定的增长

土地市场方面，5月份，19个城市完成首轮土地集中供应和出让，整体出现回暖迹象中研数据显示，底价出让土地总价占比61%，较去年第二，三批明显下降此外，溢价出让土地和高峰出让土地的比例较去年第二批和第三批大幅增加

伴随着房企融资和销售的回暖，业内人士分析，在量入为出的原则下，民营房企拿地节奏也将恢复，未来拿地数量将明显提升，推动楼市进入良性循环。

整体市场仍需复苏。

值得注意的是，二手房价格与新房价格变化并不同步，更能真实反映市场二手房数据，短期内仍无明显回暖。

国家统计局数据显示，70城二手房价指数环比下降0.4%，比4月份扩大0.1个百分点二手房价环比下降的城市有53个，比上月增加3个

李告诉21世纪经济报道记者，二手房价格跌幅超过新房一方面是二手房房源增多造成的3—5月，房源月均涨幅比1—2月高出40%，5月比4月高出10%另一方面，新房继续降价促销，在价格上有优势，二手房交易成本较高，也有一定影响

这对于从二手房到新房的复苏路径来说，并不是一个好消息‘卖一买一’的改善型需求受到冲击，也可能拖累新房市场李指出:近期二手房上市量增加，继续制约二手房价格，并可能传导至新房因此，复苏的道路并不稳定

中原地产首席分析师张大伟也表示，二手房市场仍在寻找底部，购房者信心较低，市场期待更多的积极政策与往年相比，楼市调整的博弈期很长，当前楼市面临的问题也与疫情下的市场预期高度相关楼市有必要出台更多更积极的政策来稳定楼市，二手房购房者的贷款利率也应该有一定的优惠他说

展望后市，6月以来地方政策支持力度加大，稳定楼市的努力并未停止中原地产监测显示，截至6月13日，本月已有超过60个城市发布了70多项楼市调控措施，部分城市在短时间内新增多项稳定楼市的政策

徐小乐告诉21世纪经济报道记者，6月上半月，RealData监测的50个城市二手房日均成交量较5月日均水平上涨超过20%预计后期供需两端政策效应将持续释放，持续利好市场成交6月新房和二手房单月销售有望环比改善，推动价格跌幅收窄徐小乐说

6月份以来，热点城市市场情绪进一步改善中指数据显示，苏州周渡，成都等重点城市商品房成交面积整体呈上升趋势华夏研究院指数部市场研究总监陈文静认为，伴随着政策效应的不断显现，热点城市市场有望率先进入回暖通道，这也将为全国市场情绪的恢复带来积极作用但对于大部分城市来说，市场信心的扭转仍需要时间，下半年市场将趋于稳定

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